Verwertung von unbeweglichem Vermögen durch Zwangsvollstreckung
Eine weitere Möglichkeit für den Vermieter, die Räumung des Mietobjekts zu beantragen, ist die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass bei Geld- und Wertpapierforderungen in der Regel die Zwangsvollstreckung ohne Urteil möglich ist, während für andere Forderungen die Zwangsvollstreckung mit Urteil beantragt werden muss. Um ein Vollstreckungsverfahren zur Räumung einer Immobilie einzuleiten, muss daher zunächst eine Klage gegen den Mieter eingereicht und dieser Prozess zu Gunsten des Vermieters abgeschlossen werden; räumt der Mieter die Immobilie trotzdem nicht, kann die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung beantragt werden.
Bei Vorliegen bestimmter besonderer Voraussetzungen kann die Räumung der gepachteten Immobilie jedoch auch im Wege der Zwangsvollstreckung ohne Gerichtsurteil erfolgen. Um diese Vollstreckungsmaßnahme zu beantragen, muss zwischen den Parteien ein Mietvertrag bestehen. Es gibt zwei Gründe für die Inanspruchnahme dieser Methode. Dies sind die Nichtzahlung der Miete und der Ablauf der Mietzeit.
a) Räumung ohne Zwangsvollstreckung wegen Nichtbezahlung der Miete:
Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter als Gläubiger gegen den Mieter vorgehen, da es sich um eine Geldforderung handelt. Allerdings ist mit diesem Verfahren nur die Räumung der Miete möglich. Will der Vermieter jedoch neben der Eintreibung des Mietzinses auch die Räumung des Mieters aus der Immobilie erreichen, hat er die Möglichkeit, die Räumung ohne Urteil zu beantragen.
In diesem Verfahren wird dem Schuldner der Mahnbescheid zugestellt, der die Forderungen auf Zahlung der unbezahlten Miete und auf Räumung der Immobilie durch den Mieter enthält, wobei der Vermieter als Gläubiger und der Mieter als Schuldner auftritt. Der Schuldner kann innerhalb von 7 Tagen nach Zustellung des Zahlungsbefehls Einspruch erheben oder die Schuld innerhalb von 30 Tagen begleichen, wenn es sich um Mieten für Wohnräume und überdachte Arbeitsplätze handelt. Legt der Schuldner nicht innerhalb von 7 Tagen Widerspruch gegen den Zahlungsbefehl ein, wird das Verfahren abgeschlossen und der Gläubiger/Vermieter wartet auf die Zahlung innerhalb der verbleibenden 23 Tage der 30-tägigen Zahlungsfrist. Zahlt der schuldnerische Mieter nicht innerhalb dieser Frist, kann der Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Frist beim Vollstreckungsgericht die Räumung des Mieters aus der Immobilie beantragen. Mit dem vom Vollstreckungsgericht zu erlassenden Räumungsurteil wird der Mieter aus der Mietsache geräumt.
b) Räumung ohne Zwangsvollstreckung aufgrund des Ablaufs der Mietzeit:
Um diesen Weg zu beschreiten, muss der Vermieter über einen schriftlichen Mietvertrag oder eine Räumungsverpflichtung verfügen. Bei Mietverträgen über Wohnräume und überdachte Arbeitsstätten reicht das Vorhandensein eines schriftlichen Mietvertrags allein jedoch nicht aus, sondern es muss eine schriftliche Räumungsverpflichtung vorliegen, die vom Mieter wirksam abgegeben wurde. Bei Mietverträgen über Wohnräume und überdachte Arbeitsstätten kann die Räumung jedoch auch dann ohne Räumungstitel beantragt werden, wenn der Vermieter nur eine schriftliche Räumungsverpflichtung hat.
Nach Artikel 272 BEC kann die Räumung einer vertraglich vermieteten Immobilie beantragt werden, indem der Vertrag innerhalb eines Monats nach Ablauf der Frist beim Vollstreckungsamt eingereicht wird. Es wurde eine einmonatige Nachfrist festgelegt.
In diesem Verfahren gibt es keinen Zahlungsbefehl, sondern einen Räumungstitel. Nachdem der Gläubiger-Vermieter den Folgeantrag an das Vollstreckungsamt gestellt hat, dem der Gläubiger-Vermieter den schriftlichen Mietvertrag und die Räumungsverpflichtung zweifelsfrei beigefügt hat, schickt die Dienststelle dem Schuldner-Vermieter den Räumungstitel zu, der die Räumung der Immobilie innerhalb von 15 Tagen oder bei Widerspruch des Mieters die Mitteilung an das Vollstreckungsamt innerhalb von 7 Tagen beinhaltet. Im Mahnbescheid wird auch deutlich darauf hingewiesen, dass der Mieter zwangsgeräumt wird, wenn er nicht innerhalb der Frist Einspruch erhebt oder die Immobilie nicht räumt.