Untervermietung des Mietobjekts
Der Unterpachtvertrag wird zwischen dem Hauptpächter und dem Unterpächter geschlossen. Der Leasingvertrag zwischen dem ursprünglichen Leasinggeber und dem ursprünglichen Leasingnehmer wird jedoch nicht beendet. Es bestehen also zwei Mietverträge gleichzeitig. Der Untermietvertrag ist im Wesentlichen ein Mietvertrag. Daher hat der Unterleasingnehmer alle Rechte und Pflichten der Mieter gegenüber dem Unterleasinggeber. Es besteht keine vertragliche Beziehung zwischen dem Vermieter und dem Untermieter.
Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag: Der Pächter kann das gepachtete Objekt ganz oder teilweise an eine andere Person unterverpachten, sofern dies nicht zu einer für den Verpächter nachteiligen Veränderung führt, es sei denn, es besteht eine gegenteilige Vereinbarung. Die Untervermietung kann für das gesamte Mietobjekt oder für einen Teil davon erfolgen.
Mietvertrag für Wohngebäude und überdachte Arbeitsstätten: Bei Mietverträgen über Wohnräume und überdachte Arbeitsstätten kann die Untervermietung nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters erfolgen.
Bei Wohnmietverträgen ist es normal, dass der Mieter mit seinem Ehepartner, seinen Kindern, Eltern usw. zusammenlebt. Diese Situationen können nicht als Untervermietung bezeichnet werden. Nimmt der Mieter einen Partner auf, ändert sich nichts an der Rechtsstellung des Mieters, sondern der Mieter beginnt lediglich, das Mietobjekt gemeinsam mit seinem Partner zu nutzen. Die als Partner aufgenommene Person ist nicht Vertragspartei. Es gibt Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs, die anerkennen, dass der Mieter einen Partner aufnehmen kann, es sei denn, es gibt ein Hindernis im Vertrag.
SCHRIFTLICHE ZUSTIMMUNG IN MIETVERTRÄGEN ÜBER WOHNRÄUME UND ÜBERDACHTE ARBEITSPLÄTZE
Wenn der Vermieter der Untervermietung mündlich zugestimmt und keinen Ton von sich gegeben hat, kann dann geltend gemacht werden, dass die Zustimmung nicht schriftlich erteilt wurde? Die Behauptung, die erteilte Zustimmung sei unwirksam, weil sie nicht schriftlich erfolgt sei, stellt einen Rechtsmissbrauch gemäß Artikel 2/II des TCC dar. Die Zustimmung kann allgemein oder für einen einzelnen Untermietvertrag erteilt werden. Ein ohne Zustimmung geschlossener Untermietvertrag, der unzulässig ist, kann dem Vermieter nicht entgegengehalten werden. Darüber hinaus hat der Verpächter das Recht, den Hauptpachtvertrag gemäß Artikel 316 KO zu kündigen.
DAUER DES UNTERMIETVERTRAGS
Der Umfang und die Dauer des Nutzungsrechts des Untermieters sind auf das Recht des Hauptmieters beschränkt. Der Untermieter kann das Mietobjekt nicht länger nutzen als der Hauptmieter. Denn das Recht des Untermieters zur Nutzung des Mietobjekts beruht nicht auf einem eigenständigen Recht, sondern auf einer vom Recht des Mieters abhängigen Erlaubnis.
FOLGEN DES UNTERMIETVERHÄLTNISSES
Das Bestehen des Untermietverhältnisses berührt das Hauptmietverhältnis nicht. (Vgl. HGK, E. 2011/749 K. 2012/50 T. 8.2.2012) Die gegenseitigen Verpflichtungen der Parteien des Hauptmietvertrages bestehen fort. Der Mieter hat den vereinbarten Mietzins weiterhin fristgerecht an den Vermieter zu zahlen. Die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache dem Mieter zum Gebrauch zu überlassen, besteht fort. Der Untermieter hat – in der Regel – keine vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter.
UNZULÄSSIGES UNTERMIETVERHÄLTNIS
Bei einer unzulässigen Untervermietung muss der Leasingnehmer dem Leasinggeber den Schaden ersetzen, der ihm durch die Vertragsverletzung gemäß Artikel 112 KO entstanden ist. Ist der Vermieter gleichzeitig Eigentümer, kann er die Abwendung der Beschlagnahme aufgrund des Eigentumsrechts beantragen. Verfügt der Vermieter nicht über ein dingliches Recht, sollte er in Analogie zu Artikel 322/f.3 Mantelvertrag eine Klage einreichen können (Direktanspruch). Hinweis: Die Nichtzulässigkeit der Untervermietung führt nicht zur Ungültigkeit des Untermietvertrags. In diesem Fall kann das Untermietverhältnis nicht gegen den Vermieter geltend gemacht werden.