Übertragung des Nutzungsrechts des Pächters auf einen Dritten
Der Pächter überträgt sein Nutzungsrecht gemäß dem Pachtvertrag auf eine andere Person. Diese Übertragung kann teilweise oder vollständig sein. Die Übertragung des Nutzungsrechts erfolgt im Wesentlichen in Form einer Forderungsabtretung. Sie kann daher nur schriftlich erfolgen. Der Übernehmer kann vom Verpächter verlangen, die Pachtsache zu übergeben und in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten (Judg. HGK, E. 2011/749 K. 2012/50 T. 8.2.2012)
In Bezug auf den gewöhnlichen Mietvertrag: Der Pächter kann die aus dem Pachtvertrag resultierende Nutzungsforderung an einen Dritten übertragen, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.
Bei Wohn- und überdachten Arbeitsstättenpachtverträgen: Bei Wohn- und überdachten Arbeitsstättenpachtverträgen kann das Nutzungsrecht nur mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters übertragen werden.
BESTIMMUNGEN ÜBER DIE ÜBERTRAGUNG DES NUTZUNGSRECHTS
Im Falle der Übertragung des Nutzungsrechts wird das ursprüngliche Mietverhältnis mit dem Vermieter nicht beendet, und die Pflichten des Mieters, insbesondere die Zahlung des Mietzinses, bleiben bestehen. Der Erwerber muss das Mietobjekt gewissenhaft und in Übereinstimmung mit dem ursprünglichen Mietvertrag nutzen. Andernfalls kann der Vermieter den Mietvertrag unter den in Artikel 316 der Gewerbeordnung festgelegten Bedingungen kündigen. Der Erwerber kann die Rechte, die sich aus den vertragsrelevanten Neuerungen ergeben, nicht nutzen. Er kann jedoch die Rechte nutzen, die vom Forderungsrecht abhängig sind (z. B. den Anspruch auf Mängelbeseitigung).
ABTRETUNG DES MIETVERTRAGS
Die Übertragung des Mietvertrages hat den Charakter eines Vertragsübergangs. Die Vertragspartei wechselt. Bei der Übertragung der Untermiete oder des Nutzungsrechts ändern sich die Parteien des Hauptmietverhältnisses nicht. Der Vermerk im Pachtvertrag verhindert die Übertragung nicht. Der Vermerk sichert weiterhin das Recht des neuen Mieters.
BEDINGUNGEN FÜR DIE ÜBERTRAGUNG DES MIETVERTRAGS
Die Übertragung des Pachtvertrags erfolgt durch Vertrag. Die Zustimmung der Partei, die Vertragspartei werden möchte, und der bestehenden Vertragsparteien ist erforderlich. Der Wille des Übertragenden (alter Mieter), des Übernehmers (neuer Mieter) und der anderen Vertragspartei(en) (Vermieter/Verpächter) ist erforderlich. Diese Frage ist im Gesetz geregelt: “Der Mieter kann das Mietverhältnis nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf eine andere Person übertragen” (Art. 323/f.1 KO).
GÜLTIGKEIT DER ABTRETUNG
Die Wirksamkeit der Abtretung des Pachtvertrags setzt voraus, dass die Form des ursprünglichen Pachtvertrags gewahrt ist (Art. 205 des Obligationenrechts). Besteht kein solches Formerfordernis, hängt die Wirksamkeit von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters ab. Der Vermieter kann der Abtretung des Mietvertrags im Allgemeinen oder einer einzelnen Abtretung im Besonderen zustimmen. Stimmt der Vermieter nicht zu, kann der Mieter den Vermieter nicht zur Abgabe einer entsprechenden Erklärung zwingen.
ZUSTIMMUNG BEI ARBEITSPLATZMIETEN
Bei der Vermietung von Arbeitsplätzen kann der Vermieter seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn es dafür einen berechtigten Grund gibt. Wie man sieht, ist der Vermieter bei der Vermietung von Arbeitsplätzen verpflichtet, die Zustimmung zu erteilen, es sei denn, es liegt ein berechtigter Grund vor. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung ohne triftigen Grund, so kann der Mieter den Richter anrufen und die Übertragung des Vertrags durchsetzen. In diesem Fall tritt die Entscheidung des Richters an die Stelle der Zustimmung der Partei.
BEISPIELE FÜR BERECHTIGTE GRÜNDE
Mangelnde Wirtschaftskraft des neuen Mieters,
Der neue Mieter beabsichtigt, den gemieteten Arbeitsplatz zu einem anderen als dem im Vertrag vereinbarten Zweck zu nutzen,
Der neue Mieter wird die Struktur des gemieteten Ortes ändern
Wenn die Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten besondere Kenntnisse und Fähigkeiten erfordert, verfügt der neue Mieter nicht über diese Qualifikationen,
Nutzung eines Geschäftslokals, das nicht dem Konzept des Ortes entspricht, an dem sich die gemieteten Räume befinden (z.B. Einkaufszentrum) ,
Begünstigung der Persönlichkeit des Vormieters (z.B. wurde der Mietpreis aufgrund der Persönlichkeit des Vormieters niedrig angesetzt), etc.
FOLGEN DER ABTRETUNG
Der alte Mieter überlässt seinen Platz im Vertrag dem neuen Mieter. Dementsprechend scheidet der alte Mieter aus dem Vertrag aus und der neue Mieter nimmt seinen Platz ein (Art. 323/f.2 OR). Bei der Vermietung von Arbeitsplätzen hingegen haftet der übertragende Mieter dem Vermieter gegenüber gesamtschuldnerisch mit dem Übernehmer (neuer Mieter) bis zum Ende des Mietvertrags und für einen Zeitraum von höchstens zwei Jahren (Art. 323/f.3 BAO). Die für den ehemaligen Pächter übernommenen sekundären Garantien (z.B. Bürgschaft, Pfand) erlöschen automatisch spätestens zum Zeitpunkt der Übertragung, es sei denn, der Pächter stimmt zu (analog zu Artikel 198 des Obligationenrechts).