Bestimmungen über den Preis in Mietverträgen für Wohnungen und überdachte Arbeitsplätze
Verbot von Vereinbarungen zu Lasten des Mieters – Artikel 346 KO: “Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, etwas anderes als den Mietzins und die Nebenkosten zu zahlen. Ungültig sind insbesondere Vereinbarungen, die eine Strafklausel für den Fall vorsehen, dass der Mietzins nicht rechtzeitig gezahlt wird, oder dass nachträgliche Mietzahlungen fällig werden.”.
Im Rahmen dieser Bestimmung sind zwei Punkte zu erwähnen:
In Mietverträgen über Wohnräume und überdachte Arbeitsplätze kann keine Strafklausel für die Nichtzahlung der Miete vereinbart werden.
In Mietverträgen über Wohnraum und überdachte Arbeitsplätze kann bei Nichtzahlung des Mietzinses keine Fälligkeitsklausel vereinbart werden.
Die Bestimmung steht der vertraglichen Festlegung eines hohen Verzugszinssatzes nicht entgegen. Bei Verträgen, bei denen der Mieter kein Kaufmann ist, sollte jedoch Artikel 120/III der Gewerbeordnung hinsichtlich der Verzugszinsen berücksichtigt werden.
Die Bestimmung ist zwingend. Anderslautende Bestimmungen sind absolut nichtig. Es handelt sich um eine Teilnichtigkeit.
RÄUMUNG AUFGRUND VON ZWEI BERECHTIGTEN KÜNDIGUNGEN
Art. 352/II OR “Hat der Mieter bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr zwei berechtigte schriftliche Kündigungen wegen Nichtzahlung des Mietzinses innerhalb der Mietzeit oder bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder mehr innerhalb eines Mietjahres oder eines Zeitraums, der ein Mietjahr überschreitet, veranlasst, so kann der Vermieter bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab dem Ende der Mietzeit und des Mietjahres, in dem die Kündigungen erfolgt sind, durch Klage beenden.
FORM DER KÜNDIGUNG
Gemäß Artikel 348 KO muss die Kündigungserklärung schriftlich erfolgen, damit sie wirksam ist. In der Praxis wird die Kündigung von einem Notar erstellt. Der durch die Vollstreckungsstelle übermittelte Zahlungsbefehl ersetzt ebenfalls die Kündigung. In der Kündigung muss deutlich angegeben werden, welche Monatsmieten nicht gezahlt wurden. Die Aufforderung des Vermieters zur Zahlung der Schuld im Allgemeinen gilt nicht als rechtmäßige Kündigung. Andernfalls wird in der Lehre und Praxis davon ausgegangen, dass die Kündigung nicht gerechtfertigt ist. Damit die Kündigung gerechtfertigt ist, muss sie keine Erklärung über die Beendigung des Vertrags enthalten. Bestimmungen.
Der Vermieter muss die Kündigung aussprechen. Besteht ein Miteigentumsverhältnis, muss die Kündigung bei Miteigentum einstimmig, bei Gemeinschaftseigentum mit der Mehrheit der Anteile und Aktionäre ausgesprochen werden. Die Kündigung muss allen Mietern zugestellt werden. Der Kassationsgerichtshof stellt außerdem fest, dass die Kündigung gegenüber einem einzelnen Mieter nicht gerechtfertigt ist.
RÄUMUNGSKLAGE
Die Beendigung des Mietvertrags aufgrund von zwei berechtigten Kündigungen hängt von der Einreichung einer Räumungsklage ab. Das Klagerecht steht dem Vermieter zu. Im Falle eines Miteigentumsverhältnisses muss die Klage bei Miteigentum einstimmig, bei Gemeinschaftseigentum mit der Mehrheit der Anteile und Aktionäre eingereicht werden. Im Falle der Übertragung des Mietvertrags kann der neue Vermieter eine Räumungsklage auf der Grundlage der vom vorherigen Vermieter ausgestellten Bescheide einreichen. Der Beklagte ist der Mieter. Gibt es mehr als einen Mieter, muss gegen alle geklagt werden.
ZEIT FÜR DIE EINREICHUNG EINER KLAGE
Die Räumungsklage kann nur am Ende des Mietverhältnisses eingereicht werden. Die Räumungsklage muss innerhalb eines Monats nach Ende des Mietverhältnisses eingereicht werden, bei Mietverhältnissen, die länger als ein Jahr dauern, innerhalb des Jahres, in dem die Kündigungen ausgesprochen werden. Die Frist hat Verwirkungscharakter. Mit Ablauf der einmonatigen Frist endet das Recht, eine Räumungsklage einzureichen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Räumungsklage für den nächsten Mietzeitraum eingereicht werden. Wenn der Vermieter dem Mieter schriftlich mitgeteilt hat, dass er spätestens innerhalb der Klagefrist Klage erheben wird, gilt die Klagefrist nach Artikel 353 des Mietvertragsgesetzes als um ein Mietjahr verlängert. Bestimmungen.
In einer seiner Entscheidungen hat der Kassationsgerichtshof festgestellt, dass “zwei verschiedene Mahnungen für fällige Mietforderungen nicht das Erfordernis zweier begründeter Mahnungen erfüllen. Da im vorliegenden Fall die Bedingung von zwei begründeten Mahnungen nicht erfüllt ist, ist es nicht korrekt, eine schriftliche Räumungsentscheidung zu treffen, während die Klage abgewiesen werden sollte. Das Urteil sollte aus diesem Grund aufgehoben werden.” (Kassationsgerichtshof 3. HD, E. 2017/11179, K)