Folgen der Nichtbezahlung der Miete
Im Mietvertrag ist die Zahlung des Mietzinses die Hauptpflicht des Mieters. Für den Zeitpunkt und den Ort der Leistung gelten allgemeine Bestimmungen. Die Parteien können diese Punkte frei bestimmen.
Im Falle der Nichtzahlung des Mietzinses ergeben sich für den Vermieter vier Möglichkeiten.
Der Vermieter kann die nicht gezahlte Miete mit Zinsen verlangen
Der Vermieter kann den Vertrag kündigen (Art. 315 THG)
Er kann eine Räumungsklage aufgrund von zwei berechtigten Kündigungen einreichen.
Er kann ein Vollstreckungsverfahren nach Artikel 269 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes durchführen.
EINFORDERUNG DES NICHT BEZAHLTEN MIETZINSES MIT ZINSEN
Die Nichterfüllung des Mietzinses zu dem von den Parteien vereinbarten Zeitpunkt reicht aus, um den Mieter in Verzug zu setzen. Eine weitere Mahnung ist nicht erforderlich. Wurde der Erfüllungszeitpunkt nicht vereinbart, wird die Miete am Ende des Monats fällig. Es ist jedoch anerkannt, dass das Fälligkeitsdatum für den Verzug nicht ausreicht und der Vermieter eine Mahnung aussprechen muss.
ÜBER WELCHEN SATZ WERDEN VERZUGSZINSEN BERECHNET?
Der Verzugszinssatz kann vertraglich vereinbart werden.Ø Bei nichtkommerziellen Geschäften (bei denen beide Parteien keine Kaufleute sind) kann der ZinssatzØ nicht frei bestimmt werden. Nach Artikel 120 KO darf der Verzugszinssatz hundert Prozent des gesetzlichen Zinssatzes nicht überschreiten. Andernfalls ist der übersteigende Teil teilweise nichtig. Da der gesetzliche Zinssatz für gewöhnliche Arbeiten 9 % beträgt, darf der Verzugszinssatz 18 % nicht überschreiten. Handelt es sich bei dem Schuldner um einen Kaufmann, wird der Verzugszinssatz frei festgelegt. Der Kassationsgerichtshof prüft, ob der Schuldner Kaufmann ist, indem er die Beschränkung nach Artikel 120 KO anwendet. Wird der Zinssatz nicht bestimmt, können Verzugszinsen in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes (9 %) verlangt werden. Wenn der Schuldner Kaufmann ist, können die handelsüblichen Zinsen (Vorschusszinsen) verlangt werden. Nichtbezahlung .
KÜNDIGUNG DES MIETVERTRAGES ABGB Art. 315-
“Kommt der Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten, die nach der Übergabe des Mietobjekts fällig sind, nicht nach, so kann der Vermieter dem Mieter für den Fall der Nichterfüllung innerhalb dieser Frist schriftlich die Kündigung des Vertrags mitteilen. Die dem Mieter zu setzende Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei der Vermietung von Wohnraum und überdachten Arbeitsplätzen mindestens dreißig Tage. Die Frist beginnt an dem Tag zu laufen, der auf das Datum der schriftlichen Benachrichtigung des Mieters folgt. Die Fristen sind relativ verbindlich. Es ist möglich, die Fristen zu verlängern. Eine Verkürzung ist jedoch nicht möglich. Artikel 315 der Gewerbeordnung gilt auch für die Beendigung von Mietverträgen über Wohnungen und überdachte Arbeitsplätze. Zahlt der Mieter den Mietzins nach Ablauf der 30-Tage-Frist, so steht dies dem Kündigungsrecht des Vermieters nicht entgegen, und die Nichtzahlung der Mietschuld durch den Mieter verhindert nicht das Entstehen des Kündigungsrechts. Steht dem Mieter ein Umtauschrecht zu, muss er dieses innerhalb der 30-Tage-Frist geltend machen und so das Entstehen des Kündigungsrechts verhindern. Nichtbezahlung .
Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ist entschieden worden, dass der Mietvertrag nicht wegen Nichtzahlung von Kosten (Versicherungen, Steuern), die nicht im Mietpreis enthalten sind, gekündigt werden kann (Zahlungsbefehle, die gemäß Artikel 269 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes zu erteilen sind und den Räumungsantrag enthalten, erfüllen ebenfalls das Erfordernis der Schriftlichkeit. In der Kündigung: Aus ihr muss eindeutig hervorgehen, dass der Vertrag innerhalb der angegebenen Frist beendet wird. Der Mietvertrag kann nicht aufgrund einer Kündigung gekündigt werden, die keine Kündigungsabsicht enthält. Kassationsgerichtshof 6. HD, E. 2016/5242, K. 2016/5299, 20.9.2016)
RÄUMUNG GEMÄSS ARTIKEL 269 DES GESETZES ÜBER DIE ZWANGSVOLLSTRECKUNG UND DEN KONKURS
Auch die gemäß Artikel 269 des Exekutions- und Konkursgesetzes zu erteilenden Zahlungsanweisungen, die das Räumungsbegehren beinhalten, erfüllen das Erfordernis der Schriftlichkeit. In der Mitteilung: Es muss klar zum Ausdruck kommen, dass der Vertrag innerhalb der angegebenen Frist gekündigt wird. Der Mietvertrag kann nicht aufgrund einer Kündigung gekündigt werden, die keinen Kündigungswillen enthält. Es reicht nicht aus, in der Kündigung darauf hinzuweisen, dass nur Rechtsmittel eingelegt werden. In der Kündigung muss die nicht gezahlte Miete sicher und korrekt angegeben sein. Wenn die Miete zu niedrig angesetzt ist und der Mieter den in der Kündigung genannten Betrag zahlt, kann der Vermieter den Vertrag nicht kündigen. Ist die Mietforderung jedoch zu hoch angesetzt, macht dies die Kündigung nicht ungültig. Nichtbezahlung .
In einer Entscheidung des Kassationsgerichtshofs heißt es: “Nachdem der Zahlungsbefehl dem beklagten Schuldner am 18.09.2014 zugestellt worden war, beantragte der Beklagte mit der am 20.10.2014 eingereichten Klage die Räumung des Mietverhältnisses, ohne die gesetzliche Zahlungsfrist von 30 Tagen abzuwarten. In diesem Fall sollte die Klage zwar nach Ablauf der 30-tägigen Frist gemäß Artikel 315/2 der TCO eingereicht werden, die unter Bezugnahme auf Artikel 269/1 der EBL anzuwenden ist, aber die vor Ablauf der gesetzlichen Zahlungsfrist eingereichte Räumungsklage sollte abgewiesen werden” (Kassationshof 6. HD, E. 2015/9039, K. 2016/681, T. 08.02.2016)
WIE SOLLTE DIE KÜNDIGUNG AUSGESPROCHEN WERDEN?
Die nicht fristgerechte Zahlung der Miete führt nicht automatisch zur Beendigung des Vertrags. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mietvertrag zum Ende der Laufzeit zu kündigen. Für die Beendigung des Mietvertrags muss der Vermieter eine Kündigungserklärung zum Ende der Laufzeit abgeben. Der Vermieter kann in der Kündigung mitteilen, dass der Vertrag beendet wird, wenn die Miete nicht gezahlt wird. Es ist auch möglich, die Kündigung zusammen mit der Kündigung zu erklären. In der Regel ist die Kündigungserklärung formunabhängig. Bei Wohn- und überdachten Arbeitsstättenmietverträgen ist die Kündigungserklärung jedoch. Nichtbezahlung .