Fragen zum Mietpreis
Trotz des Ablaufs des befristeten Mietvertrags bei der Vermietung von Wohnraum und überdachten Arbeitsplätzen gilt der Vertrag als zu den gleichen Bedingungen verlängert, wenn der Mieter nicht mindestens 15 Tage vor Ablauf der Frist gemäß TCO 347/1 kündigt. Eine Ausnahme bildet der Mietpreis. Die Erhöhung des Mietpreises während der Zeiträume, in denen der Mietvertrag verlängert wird, ist ein wichtiges Thema, insbesondere in der Praxis.
Artikel 56 des Gesetzes vom 17.1.2019 mit der Nummer 7161 Mit Artikel 56 des Gesetzes vom 17.1.2019 mit der Nummer 7161 wurden die Formulierungen “ERHÖHUNG DES PRODUZENTENPREISINDEX (PPI)” im ersten und zweiten Absatz dieses Artikels in “VERÄNDERUNG DES VERBRAUCHERPREISINDEX (VPI) NACH ZWÖLF MONATSMITTELN” geändert, Die Formulierung “ERHÖHUNG DES PRODUKTIONSPREISINDEX” im dritten Absatz wurde in “VERÄNDERUNG DES VERBRAUCHERPREISINDEX GEMÄSS DEN ZWÖLF MONATSMITTELN” geändert. Der Grund für diese Änderung ist, dass die PPI-Rate höher ist als die CPI-Rate, was im Wesentlichen dem Schutz des Mieters dient.
IN MIETVERTRÄGEN, DIE IN TÜRKISCHER WÄHRUNG ABGESCHLOSSEN WERDEN, BESTEHT EINE BESTIMMUNG ÜBER DIE ERHÖHUNG DES VERTRAGS -TBK 344/I
Die Vereinbarungen der Parteien über den in den verlängerten Mietperioden anzuwendenden Mietpreis sind gültig, sofern sie die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindexes gemäß den Zwölfmonatsdurchschnitten im vorangegangenen Mietjahr nicht übersteigen. Diese Regelung gilt auch für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.”
Dabei sind die Parteien bei der Festlegung des Mietpreises nicht völlig frei. Der Gesetzgeber hat den Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung eine Obergrenze auferlegt, und diese Obergrenze ist der VPI. Andernfalls tritt die Sanktion der modifizierten Teilnichtigkeit in Kraft, die zur Folge hat, dass der Erhöhungssatz auf den VPI reduziert wird und in dieser Höhe gültig wird. Vereinbarungen über die Erhöhung können zu Beginn des Vertrags oder danach getroffen werden. Der Mieter, der einen höheren Preis als den von den Parteien vereinbarten Erhöhungssatz zahlt, kann den zu viel gezahlten Preis auf der Grundlage der Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern.
Ein großes Problem stellt sich in der Praxis, wenn der Mieter eine niedrigere Miete als den vereinbarten Erhöhungsbetrag zahlt und der Vermieter dies ohne Vorbehalt akzeptiert. Diese Frage ist in der Rechtslehre umstritten. Eine Prüfung der Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs hat ergeben, dass der Vermieter nicht klagen und den verbleibenden Teil der Miete bei vorbehaltloser Annahme zurückfordern kann. In einer anderen Entscheidung des Kassationsgerichtshofs heißt es, dass bei Vorhandensein einer Anpassungsklausel im Vertrag die vorbehaltlose Annahme der Zahlung durch den Vermieter nicht für das Vorliegen einer konkludenten Vereinbarung ausreicht, und der Kassationsgerichtshof verlangt den Nachweis dieser konkludenten Vereinbarung.
DAS FEHLEN EINER ERHÖHUNGSKLAUSEL IN DEN MIETVERTRÄGEN -TBK 344/II
Haben die Parteien keine diesbezügliche Vereinbarung getroffen, so wird der Pachtzins vom Richter nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Zustands des Pachtobjekts festgesetzt, sofern er die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindexes des vorangegangenen Pachtjahres nach den Zwölfmonatsdurchschnitten nicht übersteigt
Im Falle eines Rückgangs des Verbraucherpreisindexes kann der Mieter eine Senkung des Mietzinses verlangen.
FESTSETZUNG DES MIETZINSES GEMÄSS TBK 344/III
Unabhängig davon, ob die Parteien eine diesbezügliche Vereinbarung getroffen haben oder nichtØ,
für mehr als fünf Jahre oder
bei Mietverträgen, die nach fünf Jahren verlängert werden, und
nach Ablauf von jeweils fünf Jahren danach,
Der im neuen Pachtjahr anzuwendende Pachtpreis wird vom Richter nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der Veränderungsrate des Verbraucherpreisindexes gemäß den Zwölfmonatsdurchschnitten, des Zustands des Pachtobjekts und der vergleichbaren Mietpreise festgelegt. Der auf diese Weise ermittelte Pachtzins kann im Pachtjahr nach jeweils fünf Jahren nach den in den vorstehenden Absätzen genannten Grundsätzen geändert werden.
KRITERIEN, DIE ZUGRUNDE ZU LEGEN SIND
Zwölfmonatige Veränderungsrate des Verbraucherpreisindexes
Zustand des Pachtobjekts : Dies sind die Eigenschaften des Mietobjekts. Als Beispiele für den Zustand des Mietobjekts können das Alter und die Größe des Mietobjekts, die Qualität der verwendeten Materialien und andere Einrichtungen, die im Zusammenhang mit dem Mietobjekt angeboten werden, genannt werden
Vormietpreis : Er wird ausgedrückt als “der Wert, der durch die Miete in Mietverträgen erreicht wird, die in einer bestimmten Gegend für regelmäßige und kontinuierliche Zeiträume abgeschlossen werden”. “Bei der Ermittlung des vorherigen Mietpreises sollte ein Vergleich auf der Grundlage der Eigenschaften des Mietobjekts und der Mietverträge angestellt werden, die in der Nähe des Mietobjekts als gleichwertig akzeptiert werden können und in der Nähe des zu ermittelnden Zeitraums abgeschlossen wurden.
Billigkeit: Dieser Aspekt, der in den Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs als “Nachlass für ehemalige Mieter” bezeichnet wird, stellt sich als ein Abschlag von 5-20 % auf den nach Billigkeit ermittelten Mietpreis dar, der dem Mietpreis, zu dem das Mietobjekt leer vermietet werden kann, entspricht oder diesem sehr nahe kommt.
Beide Parteien können die Bestimmung des Preises nach dem Marktpreis verlangen, unabhängig davon, ob der Erhöhungssatz im Mietvertrag festgelegt ist.
BEI MIETVERTRÄGEN IN FREMDWÄHRUNG – TBK 344/IV
Die Miete in Fremdwährung im Vertrag